विषयसूची

1. परिचय
2. विश्व स्तर पर भाड़े में हेरफेर और क़ानून की आवश्यकता का उदय 
3. भारत में लीज मैनेजमेंट का उदय                                                                  
   
4. क्या किराया नियंत्रण अधिनियम के तहत मध्यस्थता की अनुमति है
5. रेंट कंट्रोल से मॉडल टेनेंसी में संक्रमण
6. COVID-19, दबाव की घटना और किराए
7. निष्कर्ष
8. संदर्भ 

परिचय

शुरुआत में ही, इस संदर्भ में, पहली आवश्यकता यह है कि एक आधार हो, जिसे ढीला किया जा रहा है। मकान मालिक या मालिक वह है जिसने यह अचल संपत्ति विरासत में या खरीद या उपहार दोनों के माध्यम से प्राप्त की है। स्वामी वह व्यक्ति या संस्था है जिसे किराए का भुगतान किया जाता है।

एक किरायेदार ही एकमात्र है जो संपत्ति पर कब्जा करने के लिए बदले में मालिक को पट्टे का भुगतान कर सकता है। भारत में एक मालिक और किरायेदार के बीच संबंध अक्सर विवादास्पद और विरोध के रूप में माना जाता है, लेकिन मूल रूप से यह आवश्यकता का उपयोग करके संचालित होता है।

कोई डेटिंग कटुता से शुरू नहीं होती है, और इसलिए, दोनों उत्सवों के साथ वाचाओं को स्थापित करने के लिए सर्वोपरि है ताकि यह बहुत अच्छा, फलदायी और आर्थिक रूप से लाभकारी हो, क्योंकि एक संतुलन बनाना पड़ता है, और पेंडुलम की आवश्यकता होती है किसी भी पक्ष की ओर कुछ दूरी तक न झूलें क्योंकि समान पुरुष या महिला जो कि एक जमींदार है, समान शहर या कस्बे के भीतर हर दूसरे शहर या हर दूसरे क्षेत्र में किरायेदार भी हो सकता है।

१९८६ में किए गए एक प्रसिद्ध संयुक्त राष्ट्र के नज़रिए ने अनुमान लगाया कि दुनिया भर में महानगरों में रहने वाले लगभग ४२% किरायेदार थे, तेजी से शहरीकरण के साथ, विशेष रूप से भारत में और बेहतर संभावनाओं के लिए ग्रामीण क्षेत्रों से शहरों की ओर बढ़ते प्रवास के साथ, यह मात्रा दिखाई दे सकती थी। बड़ी वृद्धि और इन प्रवासियों में से अधिकांश किरायेदार हैं, भले ही शीर्ष 6 महानगरों में भारत में 2011 की जनगणना के तथ्यों से संकेत मिलता है कि 60% नागरिक अपने स्वामित्व वाले आवासों में रहते हैं।

विश्व स्तर पर भाड़े में हेरफेर और क़ानून की आवश्यकता का उदय 

किराया नियंत्रण एक कानूनी सीमा लगाता है कि सबसे अधिक किराया क्या हो सकता है, या अन्य वाक्यांशों में, यह देश द्वारा निर्धारित नीतियों के तहत किराए को मैच के रूप में देखा जाता है। 

वैश्विक युद्ध I के किसी चरण में, NY में आवास की अत्यधिक कमी थी क्योंकि उत्पादन के लिए आवश्यक संसाधनों को युद्ध के प्रयासों के लिए मोड़ना पड़ा था; पहले अंतरराष्ट्रीय युद्ध के दौरान और उसके बाद निर्माण पूरी तरह से ठप हो गया था। इसलिए, आवास की कोई नई सूची उत्पन्न नहीं हुई। उसी समय, मांग पूरी नहीं हुई, और आवास रिक्तियों के उद्धरण एक प्रतिशत के एक टुकड़े के नादिर के पास चले गए, जिसने किराए को आसमान छू लिया, और व्यापक विरोध प्रदर्शन शुरू हो गए, जिसमें जमींदारों के 'शोषण' प्रथाओं का आरोप लगाया गया, जिससे बड़ा सेब राष्ट्र विधानमंडल एक 'किराया नियंत्रण सॉफ्टवेयर' पारित कर रहा है जो आधारहीन बेदखली से राहत दे सकता है और किराए पर एक नज़र रख सकता है।

यह कार्यक्रम कड़ाई से युद्धकालीन उपाय बन गया और 1929 में समाप्त हो गया, जबकि आपातकाल की स्थिति समाप्त हो गई। इसने पट्टे के प्रबंधन की अवधारणा को जोड़ दिया और दूसरे विश्व संघर्ष की अवधि के लिए पुनर्जीवित हो गया, और इन दिनों भी किसी न किसी रूप में मौजूद है।

भारत में लीज मैनेजमेंट का उदय

भारत में, संयुक्त राज्य अमेरिका की तरह, किराया नियंत्रण के निर्णय की शुरुआत भी प्रथम विश्व युद्ध की नकल है क्योंकि मुद्रास्फीति बढ़ रही थी, और किरायेदार दुख में हैं। लीज मैनिपुलेट एक्ट, 1918 को मुंबई प्रेसीडेंसी के भीतर सस्ती सीमा के भीतर किराए को संरक्षित करने में सक्षम होने के लिए पार किया गया था, और वही अधिनियम 1920 में शहर में अतिरिक्त रूप से अधिनियमित हो गया। पुरानी दिल्ली अधिनियम 1938 में भारत की रक्षा नीतियों के तहत पैदा हुआ। दूसरे वैश्विक युद्ध की शुरुआत में और अतिशयोक्तिपूर्ण अवसरों को देखते हुए एक अल्पकालिक लाइव के रूप में बन गए। हालाँकि, जो एक क्षणिक आराम की डिग्री के रूप में शुरू हुआ, और एक प्राथमिक किराया प्रबंधन अधिनियम 1948 में बदल गया, जो कि निष्पक्ष भारत का सुझाव देता है और संपत्ति अधिनियम, 1882 के हस्तांतरण के अपवाद के रूप में अंकित हो गया है।

उन अधिनियमों के अंतर्निहित सिद्धांत हैं:

1. मालिक द्वारा बेदखली से किरायेदार की सुरक्षा, जब तक कि यह प्रामाणिक न हो और अधिनियम के तहत निर्धारित विशिष्ट शर्तों के तहत।
2. ईमानदार या प्रथागत किराए को लाइन करने के लिए ताकि मालिक को रैंक किराए पर लेने से रोका जा सके।

संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882 की धारा 106 के अनुसार लिखित अनुबंध अधिभोग या पट्टा समझौते के तहत बेदखली के लिए, मालिक पंद्रह दिन का नोटिस देने के बाद कोई विशेष कारण न बताते हुए किरायेदार से कब्जे के लिए नोटिस दाखिल करेगा।

किराया प्रबंधन अधिनियम के तहत, मानकों का एक पूरी तरह से अलग सेट सामने रखा गया है, जिसके तहत एक जमींदार बेदखली के लिए फाइल करेगा:

1. किराए के भुगतान में जानबूझकर चूक।
2. मकान मालिक की सहमति नहीं होने पर सबलेट करना।
3. अधिभोग की किसी भी शर्त का उल्लंघन करना जैसे कि गैरकानूनी आचरण या भवन के विभिन्न रहने वालों को परेशान करना।
4. दुर्भावनापूर्ण इरादे के कारण किरायेदार द्वारा शीर्षक से इनकार।
5. किरायेदार इमारत पर कब्जा नहीं कर रहा है।
6. जमींदार वास्तविक कारणों से अपने लिए कब्जा मांग रहा है।
7. इमारत की बिगड़ती स्थिति के कारण आवश्यक विध्वंस या पुनर्निर्माण के लिए बेदखली धन्यवाद, एक बार भवन के पुनर्निर्माण के बाद, मालिक को अपनी संपत्ति का उपयोग करने और प्रांत भवनों (पट्टा, किराया और बेदखली) में वर्तमान के एकमात्र अपवाद के साथ अपनी संपत्ति में आनंद लेने के लिए मुक्त किया जाता है ) प्रबंधन अधिनियम, 1960 जिसके तहत मकान मालिक को किरायेदार को पुनर्निर्मित भवन को तत्कालीन प्रचलित ईमानदार बाजार किराए पर किराए पर लेने का प्राथमिक अधिकार प्रदान करना चाहिए और किरायेदार को अपने अधिकार का प्रयोग नहीं करने का विकल्प प्रदान करना चाहिए, मालिक भवन पर कब्जा कर सकता है या उसे मुक्त कर सकता है।

किराया प्रबंधन अधिनियम कुछ मामलों में लागू नहीं होगा, अर्थात्:

1. वह संपत्ति जो व्यक्तिगत लिमिटेड कंपनी और पब्लिक लिमिटेड फर्मों को एक बड़े पूर्णांक या अधिक की भुगतान पूंजी के साथ किराए पर दी जाती है।
2. सरकारी फर्मों या सार्वजनिक क्षेत्र के उपक्रमों, बैंकों या किसी ऐसे निगम को दी गई संपत्ति जिसे किसी केंद्रीय या राज्य अधिनियम के तहत स्थापित किया गया हो
3. संपत्ति जो विदेशी फर्मों या अंतर्राष्ट्रीय एजेंसियों को किराए पर दी जाती है।
4. कुछ राज्यों ने मंदिरों, चैरिटेबल ट्रस्टों और वक्फों को संयुक्त रूप से छूट दी है।

किराया प्रबंधन का विचार समाजवाद में जमी हुई है, और यह बड़े पैमाने पर किरायेदारों के पक्ष में है।

कोई खुला बाज़ार नहीं

किराया प्रबंधन मुक्त बाजारों की राजनीतिक अर्थव्यवस्था को नष्ट कर देता है क्योंकि यह मांग और आपूर्ति के बाजार की गतिशीलता में हस्तक्षेप करता है, जिससे सही मूल्य की खोज को रोका जा सकता है। किराए का कोई भी लंबा विरूपण काफी हानिकारक है क्योंकि यह किराये के आवास के लिए घर बनाने पर विचार करने के लिए किसी भी प्रोत्साहन को नष्ट कर देता है, जिससे इसे हल करने के लिए बनाई गई बहुत ही नकारात्मकता को समाप्त कर दिया जाता है। कृत्रिम तरीकों से सीमित किराए नगर निगम के राजस्व पर भी प्रतिकूल प्रभाव डालते हैं क्योंकि संपत्ति कर किराए के साथ निकटता से जुड़े होते हैं।

पूर्ववर्ती परीक्षण

सुधारात्मक कदम उठाने में शामिल समस्या को देखते हुए, यह सुनिश्चित करना मील का पत्थर है कि मकान मालिक संपत्ति को पट्टे पर देने से पहले किरायेदार की विरासत पर अपना उचित परिश्रम करता है:

1. पहचान परीक्षण, ताकि इसमें रियली योर क्रेता (केवाईसी) फाइलें शामिल हों;
2. आर्थिक आचरण के पैटर्न से परे सत्यापित करने के लिए क्रेडिट स्कोर स्कोर परीक्षण;
3. पिछले 2 वर्षों के लिए आय पर्ची या उद्यम के लेटरहेड पर पत्र या आईटीआर के पुनरुत्पादन के साथ आय का क्रेडिट स्कोर दिखाने वाला बैंक का दावा
4. पुलिस सत्यापन अनिवार्य है और एक सुरक्षा उपाय है जिसके तहत जिला पुलिस उन लोगों की एक फाइल रखती है जो अनुसंधान, संगठनों, नौकरियों आदि को आगे बढ़ाने के लिए अपने स्थानीय स्थानों से एक तरह के शहरों में चले गए हैं। इस सत्यापन का नंबर एक कारण संरक्षित करना है अपराधियों का संगीत और समाज के अपराधी कारक।

ईमानदार पट्टा, इतना सच्चा नहीं

इससे पहले कि हम महत्वपूर्ण उचित किराए के लिए क़ानून पर नज़र डालें, यह महत्वपूर्ण है कि मालिक उस किराए को ध्यान में रखते हुए एक समझदार किराया निर्धारित करता है जो पड़ोस के भीतर अलग-अलग समान संपत्ति प्राप्त कर रहा है। एक अन्य मीट्रिक जो एक उपयोगी संकेतक होगा, वह है रेंटल यील्ड जो आवासीय संपत्तियों के 2-3% भिन्नता में होती है।

आइए वर्तमान में एक उदाहरण पर जांच करें कि प्रचारित कानून ने अच्छा किराया हासिल किया है। उदाहरण के लिए, 1948 के सिटी रेंट एक्ट ने एक गैर-सार्वजनिक भवन के लिए उचित किराए की रूपरेखा तैयार की, क्योंकि जिस किराए पर परिसर का खुलासा 1 सितंबर, 1940 को किया गया था।

इसके अलावा, एशियाई देश में किराया प्रबंधन क़ानून उप-किरायेदारों और लाइसेंसधारियों को ईमानदार किराए का अनुमान लगाने के लिए स्वीकार नहीं करते हैं। अधिनियम 'इन रेम' के रूप में कार्य करता है न कि 'व्यक्तिगत रूप से' के रूप में। एक इमारत के संबंध में निर्धारित उचित किराया इस प्रकार पूरी तरह से उसके पूंजी मूल्य से प्रभावित होता है।

यह तरीका कुछ हद तक मितव्ययी है और लगभग हमेशा किरायेदार का पक्ष लेता है, हालांकि मालिक भी किराए के निर्धारण के लिए किराया नियंत्रक से संपर्क कर सकता है।

क्या किराया नियंत्रण अधिनियम के तहत मध्यस्थता की अनुमति है

नहीं, 'अद्वितीय' किराया प्रबंधन अधिनियमों के तहत विवाद माननीय आदर्श रूप से अनुकूल अदालत के फैसले के माध्यम से आदेश के रूप में मध्यस्थ नहीं हैं विद्या ड्रोलिया व अन्य। v. दुर्गा ट्रेडिंग कॉर्पोरेशन - II। जिसने कारकों का आदेश दिया कि विवादों की मनमानी निर्धारित की जा रही है। अदालत ने माना कि लगभग सभी प्रभावी चार्टर्ड आवास जिन्हें पट्टे में हेरफेर के प्रावधानों के तहत छूट दी गई है, उन्हें संपत्ति अधिनियम के प्रावधानों के स्विच के तहत शासन किया जा सकता है और यह मध्यस्थ होगा।

रेंट कंट्रोल से मॉडल टेनेंसी में संक्रमण

नियोजित मॉडल पालन अधिनियम का उद्देश्य एक ऐसे ढांचे का पता लगाना है जो देश के भीतर किराये के बाजार को पूरी तरह से बदल सकता है। आइए उन प्रावधानों पर एक नज़र डालते हैं जो मसौदा मॉडल पालन अधिनियम, 2020 में प्रस्तावित हैं:

• कोई भवन या परिसर किराए पर नहीं लिया जाता है, जबकि डिग्री समझौते को पारस्परिक रूप से समझौते की शर्तों में संबद्ध नहीं किया जाता है;
• अधिनियम प्रत्येक आवासीय और व्यावसायिक किरायेदारी पर लागू होगा;
• यह भारत में हर जगह लागू होता है;
• मकान मालिक और इसलिए किरायेदार के बीच आपसी समझौते से किराए को तेज करने की जरूरत है।
• पूरी तरह से संभावित रूप से आवेदन कर सकते हैं, और मौजूदा किरायेदारी अभी भी राज्यों/संघ राज्य क्षेत्रों के मौजूदा किराये कानूनों द्वारा शासित होगी।
• विवादों के निर्णय के लिए फास्ट-ट्रैक अर्ध-न्यायिक तंत्र का प्रावधान।
• बिना किसी वित्तीय सीमा के किसी भी या सभी किरायेदारी पर लागू होगा।
• समझौते की शर्तें मालिक के उत्तराधिकारियों पर अभी भी बाध्यकारी होंगी क्योंकि किरायेदार ने शेष राशि के लिए पालन समझौते के अनुसार।
• उप-किराए पर अनुमति नहीं है, जबकि मालिक और इसलिए किरायेदार के बीच एक पूरक समझौते का निष्पादन नहीं है।
• यदि एक बार दुनिया में कहीं भी किराए के परिसर में भगवान की घटना के किसी भी कार्य का अनुभव होता है, तो मकान मालिक किरायेदार को इस तरह की घटना की समाप्ति की तारीख से एक महीने के लिए निरंतर शर्तों पर कब्जा जारी रखने की अनुमति देगा। आवासीय भवनों के लिए प्रचलित किरायेदारी जमा राशि 2 महीने के किराए से अधिक नहीं होनी चाहिए, और गैर-आवासीय प्रतिष्ठानों के मामले में, यह छह महीने के किराए की अधिकतम सीमा के अधीन रहने के समझौते की शर्तों के अनुसार होगा।
• सुरक्षा राशि किसी भी देय राशि का समायोजन करने के बाद मालिक द्वारा परिसर के खाली कब्जे को जब्त करने के समय की जाएगी।
• कुछ शर्तों पर मकान मालिक द्वारा कब्जे की वसूली।
• यदि किरायेदार लीज समाप्त होने के बाद संपत्ति खाली करने में विफल रहता है, तो मकान मालिक प्राथमिक 2 महीनों के लिए किराए को दोगुना करने का हकदार है, इसलिए उसके बाद मासिक किराए का चौगुना।

इस प्रकार, यह उम्मीद की जाती है कि सफल राज्य किरायेदारी कानूनों ने मसौदा मॉडल पालन अधिनियम, 2020 का समर्थन किया , जो जमींदारों और किरायेदारों के लिए पारदर्शिता की पुष्टि करने के लिए एक प्रतिस्थापन प्रतिमान शुरू कर सकता है। मॉडल अधिनियम के प्रावधान एक किराए के समझौते के महत्व को उजागर करते हैं, जो पारस्परिक रूप से समझौते की शर्तों पर पार्टियों के बीच मृत हो जाते हैं, जिससे विवादों की संभावना कम हो जाती है, और किसी भी विवाद के मामले में , इसे विवाद निवारण तंत्र के माध्यम से जल्दी से हल किया जाता है। नियोजित कानून के तहत निर्धारित।

COVID-19, दबाव की घटना और किराए

यह एक विडम्बना होगी कि COVID-19 नर्सिंग में सहयोगी था, जिसने पूरी दुनिया की अर्थव्यवस्था को एक लॉकडाउन में डुबो दिया, कई किरायेदारों ने छोड़ी गई संपत्तियों को छोड़ दिया, जिन पर उनका कब्जा था, और बहुत से अन्य जिन्होंने अपनी नौकरी खो दी थी, वे अपने किराए का भुगतान करने में असमर्थ थे और { यह भी} सरकार ने अपना परामर्श भी जारी किया जिसमें एक बेदखली स्थगन और किराए के त्याग को संलग्न किया गया था। इसने जमींदारों को बड़े संकट में डाल दिया है, खासकर उन लोगों के लिए जिनके लिए घर या भवन उनकी आय का एकमात्र स्रोत था। यह दुविधा एक आपदा खंड की आवश्यकता पर जोर देती है जिसमें महामारी और सरकार द्वारा अनिवार्य शटडाउन और स्वीकार्य निवारण तंत्र हैं जो अधिस्थगन या त्याग या देय किराए में कमी को गले लगा सकते हैं।

निष्कर्ष

किसी भी रिश्ते के लंबे और फलदायी होने के लिए, उसे आपसी सम्मान, समानता और निष्पक्षता से रेखांकित करने के लिए मजबूर होना पड़ता है। कुछ जमींदार किरायेदारों को नीचा दिखाते हैं क्योंकि उन्हें लगता है कि उन्हें किरायेदारों की तुलना में बेहतर रैंक की आवश्यकता है। किरायेदार लोकप्रिय वोट बैंक का एक बड़ा हिस्सा हैं और किराया प्रबंधन अधिनियम के प्रावधानों से लैस हैं जो उन्हें इस रिश्ते के दौरान जबरदस्त लाभ प्रदान करते हैं। यह एक जमींदार की परेशानियों की गणना करने के लिए शक्तिशाली है जो करों से लेकर बढ़ते रखरखाव और नवीनीकरण लागत तक पहुंचती है; एक ज़मींदार की लाचारी को एक प्रसिद्ध कहावत द्वारा स्पष्ट रूप से चित्रित किया गया है, "मूर्ख घर बनाते हैं, और बुद्धिमान व्यक्ति उनमें सोते हैं।" प्राथमिक और द्वितीय विश्व युद्धों के कारण किराये के आवास की कमी थी, और इसलिए उस समय की सरकारें, एक संक्षिप्त उपाय के रूप में,

संदर्भ

• आरसी कोछट्टा द्वारा सभी राज्यों के किराया अधिनियम, 1984 के साथ भारत में किराया नियंत्रण कानून के मूल सिद्धांत।
• बॉम्बे रेंट कंट्रोल एक्ट, 1918।
• संपत्ति हस्तांतरण अधिनियम, 1882।
• महाराष्ट्र किराया नियंत्रण अधिनियम, 1999।
• पश्चिम बंगाल परिसर काश्तकारी अधिनियम, 1997।
• विद्या ड्रोलिया व अन्य। वी दुर्गा ट्रेडिंग कॉर्पोरेशन - II।
• दिल्ली किराया अधिनियम, 1995।
• ड्राफ्ट मॉडल टेनेंसी एक्ट, 2020।
• तमिलनाडु भवन (पट्टा और किराया नियंत्रण) अधिनियम, 1960।
• कर्नाटक किराया नियंत्रण अधिनियम, 2001।
• द ग्रेट रेंट वॉर्स: न्यूयॉर्क, 1917-1929, रॉबर्ट एम. फोगल्सन द्वारा।
• विकासशील देशों में किराया नियंत्रण: विश्लेषण के लिए एक रूपरेखा, 1986, स्टीफन मालपेज़ी और सीपी रायडेल द्वारा।